Parties communes, privatives et à usage restreint

Découvrez qui voit aux travaux et qui les paie selon le type de partie de votre immeuble, et comment cette répartition se reflète dans votre carnet d'entretien et dans votre étude du fonds de prévoyance.

L'essentiel

Dans une copropriété divise, chaque partie de l'immeuble appartient à l'une de trois catégories : les parties privatives, les parties communes et les parties communes à usage restreint (PCUR). Cette catégorie détermine qui assume l'entretien, qui paie les réparations majeures et les remplacements, et donc ce qui figure dans vos documents.

Retenez surtout qu'une PCUR reste une partie commune. Même si un seul copropriétaire en a l'usage, le syndicat doit veiller à ce qu'elle soit entretenue et remplacée au besoin, et son remplacement est planifié dans l'étude du fonds de prévoyance.

Trois catégories, trois réalités

La déclaration de copropriété, appuyée par les plans cadastraux, définit les limites de chaque partie. Voici ce qui distingue les trois catégories.

• Les parties privatives. Elles appartiennent à un copropriétaire, qui en assume l'entretien et le remplacement. Dans une copropriété verticale, il s'agit habituellement de l'intérieur des unités.
• Les parties communes. Elles appartiennent à l'ensemble des copropriétaires, comme la toiture, la structure, les murs extérieurs ou les corridors. Le syndicat en assure l'entretien et la conservation.
• Les parties communes à usage restreint. Ce sont des parties communes dont l'usage est réservé à un ou à certains copropriétaires, par exemple un balcon, une terrasse, une fenêtre ou un espace de stationnement, selon ce que prévoit votre déclaration.

Qui paie quoi selon la catégorie?

C'est votre déclaration de copropriété qui précise comment les coûts liés aux PCUR sont partagés. Voici la répartition que vos documents reflètent le plus souvent ; en cas de doute sur votre déclaration, un notaire pourra vous éclairer.

• L'entretien courant d'une PCUR. Selon votre déclaration de copropriété, il peut être à la charge des copropriétaires qui en ont l'usage.
• Les réparations majeures et le remplacement d'une PCUR. Ils relèvent du fonds de prévoyance.
• La répartition de ces coûts majeurs. La déclaration de copropriété précise aussi comment ils se partagent entre les copropriétaires : selon la quote-part de chacun ou, pour certaines PCUR, selon une répartition particulière.

Il faut donc distinguer deux questions : qui doit voir à ce que les travaux soient faits, et qui en assume le coût. Pour une partie commune, y compris une PCUR, la première réponse est le syndicat, qui voit à la conservation et à l'entretien des parties communes. La seconde réponse peut varier selon votre déclaration de copropriété.

Les conséquences dans le carnet d'entretien

Le carnet porte sur les parties communes, y compris celles à usage restreint, telles que les définissent la déclaration de copropriété et les plans cadastraux. Vous y trouverez donc les balcons, les fenêtres ou les stationnements à usage restreint, avec leur état, leurs tâches d'entretien et leurs réparations majeures ou leurs remplacements.

Lorsqu'un entretien courant vise une PCUR, son coût peut, selon votre déclaration, revenir aux copropriétaires qui en ont l'usage. Le syndicat demeure toutefois responsable de s'assurer qu'il est réalisé. Le carnet devient alors un outil de suivi utile : il permet au conseil de rappeler les tâches à faire aux copropriétaires concernés et de consigner qu'elles ont été effectuées. La vérification annuelle de la surface de balcons en fibre de verre, par exemple, est une tâche de ce genre lorsque les balcons sont à usage restreint.

Les parties privatives, elles, ne font pas partie de l'inventaire. Dans certains cas particuliers, des parties privatives administrées par le syndicat peuvent être regroupées dans un groupe de contribution distinct ; votre étude l'indique alors.

Pourquoi mes fenêtres ou mon balcon figurent-ils dans l'étude?

L'étude couvre les parties communes, y compris les PCUR. C'est pourquoi des éléments à l'usage exclusif d'un copropriétaire, comme ses fenêtres ou son balcon, y apparaissent : leur remplacement y est planifié et financé par le fonds.

Lorsque votre déclaration prévoit une répartition différente des coûts pour certaines PCUR, l'étude en tient compte au moyen de groupes de contribution, à l'intérieur d'un seul fonds de prévoyance. Cela explique que deux copropriétaires puissent avoir des contributions différentes.

Des situations particulières à connaître

Certaines situations demandent une attention particulière, parce qu'elles modifient ce que vos documents doivent contenir.

• Votre déclaration de copropriété est modifiée. Si une modification transfère la responsabilité d'un élément, par exemple des patios désormais à la charge des copropriétaires, transmettez la nouvelle déclaration ou la résolution adoptée afin que le carnet et l'étude soient ajustés. Un notaire pourra préciser ce que cette modification change pour le syndicat.
• Un élément appartient à un tiers. Une clôture appartenant à un voisin ou un équipement d'un fournisseur n'est pas une partie commune (voir « Ce que votre étude ne couvre pas »).
• Un élément est partagé avec un immeuble voisin. Une proportion de responsabilité établie par une entente, une servitude ou le plan cadastral peut être appliquée à la répartition du coût. L'interprétation d'un acte relève toutefois d'un notaire ou d'un arpenteur-géomètre.
• Des copropriétaires ont remplacé leurs fenêtres à des dates différentes. Sans données par unité, l'étude suppose un ensemble homogène. Un inventaire par unité, avec l'année de remplacement de chaque élément, permet d'ajuster l'échéancier.

Ces questions touchent parfois à l'interprétation de votre déclaration de copropriété. Notre équipe peut vous expliquer comment vos documents traitent chaque élément et, pour une situation particulière, un notaire ou un avocat pourra vous conseiller.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Quelques vérifications vous aideront à expliquer clairement la situation aux copropriétaires concernés.

• Dresser la liste de vos PCUR. Relevez dans votre déclaration de copropriété les parties communes à usage restreint et les copropriétaires qui en ont l'usage.
• Repérer leurs tâches d'entretien dans le carnet. Informez les copropriétaires concernés des tâches qui leur reviennent et prévoyez un moyen de confirmer qu'elles ont été faites.
• Vérifier les groupes de contribution de votre étude. Assurez-vous qu'ils correspondent à la répartition prévue par votre déclaration.
• Nous signaler tout changement. Transmettez-nous toute modification de la déclaration, tout élément appartenant à un tiers ou tout remplacement fait unité par unité : vos documents resteront ainsi fidèles à la réalité de votre immeuble.