Les groupes de contribution

Découvrez pourquoi votre étude peut répartir certaines dépenses entre des groupes de copropriétaires, comment lire ces groupes et comment les suivre dans la comptabilité de votre syndicat.

L'essentiel

Votre déclaration de copropriété précise comment chaque copropriétaire contribue au fonds de prévoyance : selon la valeur relative de sa fraction, sa quote-part, ou selon une autre répartition pour certaines parties communes à usage restreint. Dans ce second cas, votre étude crée des groupes de contribution afin d'en tenir compte.

Un groupe de contribution n'est pas un fonds distinct. C'est une clé de répartition à l'intérieur d'un seul et même fonds, qui permet à chaque copropriétaire de contribuer selon les parties communes dont il a l'usage.

Pourquoi des groupes de contribution?

Les groupes découlent de votre déclaration de copropriété, qui peut prévoir, pour les réparations majeures et le remplacement de certaines parties communes à usage restreint, une répartition différente de la quote-part. Lorsqu'une telle clause existe, il serait inéquitable de faire payer à tous le remplacement d'éléments dont seuls certains copropriétaires profitent. En cas de doute sur la portée d'une clause, un notaire pourra vous éclairer.

Une partie commune à usage restreint demeure une partie commune : ses réparations majeures et ses remplacements passent par le fonds de prévoyance (voir « Parties communes, privatives et à usage restreint »). C'est pourquoi des balcons, des fenêtres ou des stationnements réservés à un copropriétaire figurent dans votre étude.

Comment les groupes sont établis

Votre chargé de projet analyse les clauses de votre déclaration de copropriété pour déterminer si un groupe est nécessaire. Toutes les clauses n'en créent pas.

• Une répartition qui se calcule. Pour qu'un groupe soit créé, la déclaration doit permettre de calculer la part de chaque copropriétaire concerné pour les réparations majeures ou le remplacement d'une partie commune à usage restreint.
• Les charges liées à l'usage. Une clause qui attribue aux utilisateurs les charges d'utilisation ou d'exploitation vise l'entretien et les réparations courantes. Elle ne touche pas le fonds de prévoyance et ne crée pas de groupe.
• Des regroupements logiques. Des éléments utilisés par les mêmes copropriétaires et répartis de la même façon, comme des balcons, leurs escaliers et leurs garde-corps, peuvent être réunis dans un même groupe.
• Aucune clause particulière. Si la déclaration ne prévoit rien de différent, tous les éléments sont répartis selon la quote-part et aucun groupe additionnel n'est nécessaire.

Lire les groupes dans votre étude

Les groupes de contribution sont présentés dans la section « Groupes de contribution » de votre étude. Chaque groupe y porte un nom qui décrit les copropriétaires visés, et le scénario de contribution présente ses propres montants.

Prenons l'exemple fictif d'un immeuble de six unités où quatre copropriétaires ont l'usage d'un stationnement intérieur. Tous contribuent au groupe « Tous les copropriétaires », qui finance notamment la toiture et la maçonnerie. Les quatre utilisateurs contribuent en plus au groupe « Stationnement intérieur », qui finance la porte de garage et la dalle.

Votre étude présente la contribution recommandée pour chaque groupe. Comme chaque copropriétaire contribue selon les groupes auxquels il appartient, il est normal que deux copropriétaires n'aient pas la même contribution totale : ce n'est pas une erreur de calcul.

Vous ne trouvez pas de clé de répartition dans votre étude?

C'est normal : l'étude présente les groupes de contribution et la contribution recommandée pour chacun, mais elle ne fixe pas la part de chaque copropriétaire. Il revient au syndicat d'établir cette clé (voir la section « Ce que vous pouvez faire dès maintenant », plus bas). Une demande de révision se justifie seulement si un groupe ou sa contribution est erroné.

Faut-il un compte bancaire par groupe?

La présence de plusieurs groupes suscite souvent cette question.

Ce n'est pas nécessaire. Votre syndicat conserve un seul fonds de prévoyance, quel que soit le nombre de groupes de contribution, et toutes les contributions y sont versées. Pour s'assurer que les sommes prévues pour un élément précis lui demeurent réservées, votre syndicat peut tenir un suivi comptable par groupe, à l'interne. Cette comptabilité analytique offre la même rigueur qu'un compte séparé, sans multiplier les comptes à administrer.

Les questions qui reviennent souvent

Les groupes de contribution touchent directement ce que chacun paie, ce qui peut soulever des discussions au sein de la copropriété.

• Un copropriétaire refuse de contribuer. Votre étude présente la répartition prévue par votre déclaration de copropriété. Pour savoir comment la loi s'applique à votre syndicat en cas de refus, consultez un professionnel du droit.
• Deux éléments servent aux mêmes copropriétaires. Ils peuvent être réunis dans un même groupe. Un historique de remplacement différent peut toutefois justifier de les garder séparés.
• Un élément est partagé avec un voisin. Lorsqu'une entente ou une servitude établit une proportion, elle peut être appliquée. À défaut, un notaire ou un arpenteur-géomètre peut vous aider à établir la répartition.
• La déclaration est modifiée. Si un changement transfère la responsabilité d'un élément, transmettez-nous la nouvelle déclaration ou la résolution adoptée afin que vos documents en tiennent compte.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Une bonne compréhension des groupes facilite la préparation du budget et les échanges avec les copropriétaires.

• Confirmer la clé de répartition. Il appartient au syndicat de déterminer une clé de répartition équitable, conforme à la déclaration de copropriété et adoptée selon les règles applicables. Un notaire ou un avocat peut vous accompagner au besoin.
• Mettre en place le suivi par groupe. Demandez à la personne qui tient la comptabilité du syndicat de suivre séparément les contributions et les dépenses de chaque groupe.
• Préparer l'explication. Lors de la présentation du budget, montrez à chaque copropriétaire les groupes auxquels il contribue et les éléments qu'ils financent.