Lire votre scénario de contribution
Découvrez où trouver la recommandation de votre étude, comment lire les montants du scénario et ce que représente le renflouement.
Les exemples proviennent de l'étude fictive présentée dans « Votre étude en un coup d'œil », préparée pour une copropriété de 12 unités construite en 2006.
L'essentiel
Deux sections de votre étude répondent à la question que se pose votre conseil : combien verser au fonds de prévoyance l'an prochain? Les informations financières du syndicat rappellent le point de départ, et le scénario de contribution présente la recommandation, en mots et en chiffres.
Ces pages se lisent en quelques minutes et vous donnent les montants à reporter au budget.
Les informations financières : le point de départ
La section « Informations financières du syndicat » reprend les renseignements que vous avez transmis lors de la collecte d'informations. Tous les calculs de l'étude en découlent.
- Le premier mois de l'année financière. Il détermine la première année couverte par l'étude, celle qui suit la livraison.
- Le solde de départ du fonds. Le montant que le fonds devrait contenir à la fin de l'année financière en cours.
- La contribution actuelle. Ce que votre syndicat prévoit verser au fonds pendant l'année financière en cours, qui sert de point de comparaison.
Si l'un de ces montants ne correspond pas à votre situation, signalez-le pendant la période de révision sans frais de 90 jours : une correction du solde de départ peut modifier toute la recommandation. « Faire une demande de révision » présente la marche à suivre.
Le scénario : la recommandation en mots
Le scénario de contribution porte un nom qui résume son approche, par exemple « Scénario A : Scénario de mise à niveau avec renflouement - 25 ans ». Son texte explique la recommandation en quelques paragraphes et contient les six chiffres à retenir.
- La contribution annuelle recommandée. La cotisation régulière à verser au fonds la première année, soit 23 600 $ dans l'exemple.
- Le total à renflouer. L'insuffisance du fonds à combler, s'il y a lieu, soit 82 639 $ dans l'exemple.
- Le rythme du renflouement. Les montants à verser chaque année pour combler cette insuffisance, ici de 13 771 $ à 7 652 $.
- Le total de la première année. La contribution annuelle et le renflouement réunis, soit 37 371 $ : c'est le montant à prévoir au budget.
- L'indexation. Le pourcentage selon lequel la contribution annuelle augmente chaque année pour suivre le coût des travaux, ici 2,9 % : elle passe ainsi de 23 600 $ en 2026 à 24 285 $ en 2027.
- La fin du renflouement. La dernière année où une contribution de renflouement est prévue, ici 2035.
La plupart des études présentent un seul scénario, la recommandation du professionnel. Si la vôtre en présente plus d'un, comparez leurs montants pour la première année ; notre équipe peut vous expliquer ce qui les distingue.
Le renflouement
Lorsque le fonds ne suffira pas à couvrir les travaux à venir, par exemple après des années de contributions trop faibles, l'étude prévoit un renflouement.
- Une contribution distincte. Le renflouement s'ajoute à la contribution annuelle, uniquement pour les années où il est nécessaire.
- Une période définie. La période de renflouement est indiquée dans votre étude.
- Un total à lire correctement. Le total à renflouer additionne les montants prévus pour chaque année concernée ; il n'est pas versé chaque année. Dans l'exemple, 13 771 $ la première année, puis 7 652 $ pendant neuf ans, donnent 82 639 $.
- Un financement au choix du syndicat. Les contributions de renflouement peuvent être intégrées au budget annuel ou prendre la forme de cotisations spéciales.
Les paramètres du scénario
Sous le texte du scénario, un tableau résume les hypothèses du calcul. Les connaître vous aidera à répondre aux questions.
- La portée des travaux pris en compte. Le nombre d'années de travaux considérés dans le calcul, au moins 25 ans. Le texte du scénario précise s'il demeure valable sur une période plus longue.
- Le taux d'augmentation des contributions et le taux d'inflation des coûts de construction. Le premier fait progresser la contribution, le second projette le coût des travaux à leur année de réalisation.
- Le taux d'intérêt sur placement. Un rendement moyen des produits de placement habituellement accessibles aux syndicats, et non le taux d'un placement précis offert aujourd'hui.
- Les taxes. Le taux de taxes déjà inclus dans le coût estimé des travaux : les taxes ne s'ajoutent pas une seconde fois.
- La période de mise à niveau des contributions. Le nombre d'années sur lequel la contribution augmente progressivement ; un tiret indique qu'elle est ajustée dès la première année.
- La période autorisée pour le renflouement. Le nombre d'années sur lequel le renflouement est réparti.
- Le montant minimal des dépenses considérées. Les réparations majeures dont le coût avant inflation est sous ce seuil sont payées à même le budget d'exploitation ; les remplacements n'y sont pas soumis.
Si votre étude présente des groupes de contribution
Lorsque votre déclaration de copropriété prévoit une répartition différente pour certaines parties communes à usage restreint, votre étude peut présenter des montants propres à des groupes de copropriétaires. Chaque groupe se lit de la même façon : une contribution annuelle et, s'il y a lieu, un renflouement.
Et si…
- Le solde de départ ne correspond pas au solde de nos états financiers. C'est normal s'il s'agit d'un écart de date : le solde de départ est celui prévu à la fin de l'année financière en cours, et non le solde du jour. S'il s'écarte de façon importante du solde réel à cette date, signalez-le pendant la période de révision.
- Votre étude ne prévoit aucun renflouement. Le fonds est jugé suffisant : le montant à prévoir au budget est alors la contribution annuelle recommandée.
- La hausse recommandée paraît difficile à absorber. « Analyser votre étude et fixer la contribution » explique comment mesurer l'écart et choisir le mode de renflouement ; « Utiliser les recommandations de votre étude », comment votre conseil peut s'appuyer sur l'étude.